マイナス金利解除！住宅ローンへの影響と対策をわかりやすく解説
令和6年3月19日、日銀は金融政策決定会合でマイナス金利解除し、金利を引き上げることが決定されました。
金利が上昇することで、私たち一般の消費者への影響のひとつが、住宅ローンの返済額が増えることです。
住宅ローンをこれから組む予定のある方、既に組んでいる方は不安に感じている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、FPの資格を持ち、自身も住宅ローンを組んでいる私が「住宅ローンへの影響と対策」についてわかりやすく解説していきます。
この記事を読むことで、「マイナス金利解除」と「住宅ローンへの影響」を理解出来て、今後どのように対策すればいいかがわかります。
ぜひ最後まで読んでください。
マイナス金利政策とは？
マイナス金利政策とは？
マイナス金利政策は、金融機関が日銀に預ける資金に対して、通常のプラスの金利ではなくマイナスの金利が適用される政策のことを指します。
つまり、金融機関が日銀にお金を預けると、その分の利息を受け取るのではなく、逆に手数料を支払う必要があります。
この政策の目的は、金融機関が手持ちの資金を日銀に預けることを減らし、その代わりに企業や個人への融資を増やすことを促進することにあります。
融資が増えれば消費や投資が活性化し、経済全体の成長を促すことが期待されます。
なぜ日銀はマイナス金利政策を導入していたのか？
日本銀行（日銀）がマイナス金利政策を導入した背景には、長年にわたるデフレーションと低迷する経済成長があります。
日本経済は1990年代以降、バブル経済の崩壊後にデフレーションに陥り、物価の持続的な下落と経済成長の停滞が続いていました。
従来の金融政策や量的緩和策も限界に近づき、さらに強力な刺激策が必要とされていました。
2016年、日銀はこれまでの金融緩和策に加え、新たな刺激策としてマイナス金利政策を導入しました。
この政策により、金融機関によるより積極的な融資と、結果としての消費や投資の増加、そして経済全体の活性化を目指したのです。
マイナス金利政策は、金融機関に対して中央銀行への資金預け入れを減らし、より多くの融資を行うよう促すことで、経済活動を刺激しようとするものです。
その目的は、物価安定と経済成長を促進することにあります。
日銀がこの政策を導入したのは、長引くデフレーションからの脱却と、持続可能な経済成長を実現するためでした。
マイナス金利解除が住宅ローンに与える影響
日銀がマイナス金利政策を解除すると、これまでの特別な低い金利の時代が終わり、住宅ローンの金利が上がり始めることになります。
では、なぜマイナス金利の解除が住宅ローンの金利に影響を与えるのか、そしてその変動がどのように起こるのかを見ていきましょう。
住宅ローンの金利変動の仕組み
マイナス金利政策とは、簡単に言うと、銀行が日銀にお金を預けるときに、利息をもらう代わりに、逆に料金を支払うシステムのことです。
この政策の目的は、銀行がそのお金を企業や個人に貸し出すことを促すことにありました。
マイナス金利が解除されると、銀行は日銀ににお金を預けることによるコストが減り、その結果、銀行は住宅ローンを含む貸出金利を上げる傾向にあります。
なぜなら、銀行自身の借り入れコストも上がるからです。
この動きが住宅ローンの金利に直接反映され、ローンを組む人の支払う金利が上がることになります。
これから住宅ローンを組む人の対策
今回の件で、住宅ローンを組む予定の方は、今建てるべきか待った方がいいのか悩んでいる方が多いと思います。
建てるなら変動金利か固定金利かという点についても解説していきます。
今、住宅を建てるべきか、待つべきか？
金利が上昇する可能性がある今、多くの方が「住宅を今建てるべきか、それとも金利が落ち着くのを待つべきか」について悩んでいます。
「今建てるべきか待つべきか」については、あなたがマイホームを必ず買いたいかどうかで判断できると個人的には思います。
以下のことを参考にして、建てるかどうかを検討してみてください。
- 新築のマイホームを必ず建てたいという方：金利上昇は避けられない傾向にあるため、長期的な視点で見れば、すぐにでも建てた方が良い可能性が高いです。特に、固定金利で住宅ローンを組むことができれば、将来の金利上昇の影響を受けにくくなります。
- 必ずしも欲しいというわけではない方 : 短期的に金利がさらに上昇する可能性を考慮して、市場の動向を見守るのも一つの手です。ただし、金利や物件価格が上昇しすぎて、数十年先まで買えなくなることも考慮に入れる必要があります。
固定金利と変動金利の選択
金利上昇期には、固定金利と変動金利の選択がさらに重要になります。
- 固定金利：金利上昇のリスクから保護されるため、将来の返済額が変わらない安心を得られます。長期間安定した返済を希望する方に適しています。しかし、固定金利は変動金利よりも金利が高く設定されています。
- 変動金利：初期の金利が低く設定されていることが多いですが、将来的に金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。短期間での返済や、金利の変動リスクを受け入れられる方に適しています。
現在のような金利上昇が見込まれている相場では固定金利の方が魅力的に思えますが、将来的に変動金利が現在の固定金利以上に上がるかどうかは誰にもわかりません。
変動金利が今後上がっていくかどうかを予測して変動か固定かを決めるより、無理のない返済計画をしっかり練って決めることが重要です。
特に変動金利の場合は2％〜3％まで上がった場合のことも想定して返済計画を立てておいた方がいいです。
住宅ローンを組む際には、年収の5〜7倍が借入額の目安とされていて、この範囲内であれば、返済が無理なく行えると一般的に考えられています。
これらのことを参考にして、無理のない返済計画を練ってみてください。
変動金利の「5％ルール」と「125％ルール」を理解する
金利が上昇したとしても、すぐに返済額が大幅に増加するわけではありません。
変動金利の場合、多くの銀行には「5年ルール」と「125％ルール」という制度があります。
金利が上昇しても、これらのルールや自分のローン契約の詳細を理解しておくことで、返済計画を適切に管理し続けることができます。
5年ルールとは
「5年ルール」とは、金利が上昇したとしても5年間は返済額が変わらないという制度です。
5年間は返済額の元本と利息の内訳が変わるだけであり、6年目以降に残りのローン残債と金利を計算して、以降の返済額が決まります。
125％ルールとは
「125％ルール」とは、上記の「5年ルール」が終了した6年目以降も、住宅ローンの返済額は最大125％までしか上がらないという制度です。
仮に毎月の返済額が10万円なら、最大でも12.5万円までしか上がりません。
すでに住宅ローンを組んでいる人の対策
金利が上昇すると、すでに住宅ローンを組んでいる人にとっては、月々の返済額が増加する可能性があります。
そこで重要になってくるのが、金利上昇の影響を正確に把握し、適切な対策を講じることです。
以下では、金利上昇に対応するための具体的な方法を紹介します。
現在のローン契約内容の確認
まずは自身が契約している住宅ローンの契約内容の確認をしてみましょう。
- 金利タイプ（固定金利、変動金利）
- 金利の見直し期間や条件
- 残りの支払い総額
- 残りのローン残債と利息の内訳
- 残りの返済期間
これらのことを確認することで、以下の対策を取るかどうかの判断もしやすくなります。
固定金利への変更
変動金利でローンを組んでいる場合、固定金利に変更することで、今後の金利が安定するため、長期的な返済計画を立てやすくなります。
しかし、固定金利は変動金利よりも金利が高く設定されています。
マイナス金利が解除されたからといって、将来的に変動金利が現在の固定金利以上に上がるとは限りません。
借り換えの検討
他の金融機関がより良い条件で住宅ローンを提供している場合、借り換えを検討することで、返済負担を軽減できる可能性があります。
借り換えには手数料や条件が伴うため、事前に詳細を確認しましょう。
変動金利の「5％ルール」と「125％ルール」を理解する
変動金利を組んでいる方で、固定金利への変更や借り換えの検討をしている方は、上記でも解説している「5％ルール」と「125％ルール」を理解した上で検討しましょう。
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まとめ：金利上昇への対策
日銀がマイナス金利を解除したことによって、市場の金利が上昇することは避けられません。
金利上昇への対策は以下の通りです。
- 住宅を必ず購入したい方は早めに購入する
- 5年ルールと125％ルールをしっかりと理解した上で変動金利か固定金利かを選択する
- 借入額は年収の5〜7倍を目安に無理のない返済計画を練る。
- すでに購入している方は住宅ローンの契約内容を確認する
- 5年ルールと125％ルールをしっかりと理解した上で、必要であれば固定金利への変更や、住宅ローンの借り換えを検討する
どちらにしても、焦らず慎重に判断し、モゲチェックでの自分にピッタリな銀行を探しておくことをおすすめします。
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1996年生まれ。 岡山県で妻と娘の3人で暮らし。
工場関係の会社員で、FPと簿記の資格を取得しています。
25歳で3000万円の住宅ローンを組んで、一馬力で返済中。
私自身の経験とFPの知識を元に、少しでもお得にマイホームを購入できるように情報発信していきます。